Veřejné seznamy a rejstříky pro realitní transakce

Veřejné seznamy a rejstříky jsou základními nástroji pro každého, kdo se pohybuje v oblasti nemovitostí, ať už jde o kupující, prodávající nebo realitní makléře. Práce s nimi je důležitá, protože poskytují právní jistotu a transparentnost. Tento článek vysvětlí hlavní principy těchto seznamů a proč jsou tak důležité.

Co jsou veřejné seznamy a rejstříky?

Veřejné seznamy a rejstříky jsou oficiální záznamy, které jsou spravovány státními úřady a jsou veřejně přístupné. Patří sem například katastr nemovitostí, ve kterém jsou zaznamenány všechny pozemky, stavby a další nemovité věci v ČR, nebo veřejný rejstřík právnických osob (zahrnující obchodní korporace, družstva, spolky a SVJ – společenství vlastníků jednotek).

Základní právní rámec pro práci s veřejnými seznamy je obsažen v občanském zákoníku (ObčZ), konkrétně v §§ 980–986, a dále pak v konkrétních zákonech, které se věnují jednotlivým seznamům.

Hlavní zásady veřejných seznamů

Při práci s veřejnými seznamy se musíme držet dvou hlavních zásad:

1. Co je psáno, to je dáno
2. Co psáno není, neexistuje

Tyto zásady zajišťují právní jistotu, že informace v seznamu jsou úplné a pravdivé, a že pokud něco v seznamu zapsáno není, neexistuje to z právního hlediska.

Zásada úplnosti a pravdivosti

Všechny údaje uvedené ve veřejných seznamech se obecně považují za úplné a pravdivé. To znamená, že třetí strany, jako je kupující, mohou spoléhat na to, že co je zapsáno, odpovídá skutečnosti.

Příklad: Představte si, že v katastru nemovitostí je jako jediný vlastník bytu zapsán manžel, přestože byt je součástí společného jmění manželů (SJM). Pokud není v katastru poznámka o spornosti vlastnictví, kupující má právo předpokládat, že jedná se skutečným vlastníkem. Pokud by došlo ke sporu, nebude to problém třetí osoby (kupujícího), ale zapsaného vlastníka, který byl povinen tento rozpor odstranit.

Důležité je vědět, že neznalost zápisu nikoho neomlouvá. Každý, kdo vstupuje do transakce, by měl zkontrolovat aktuální stav ve veřejném seznamu.

Materiální publicita – ochrana dobré víry třetích osob

Druhým důležitým principem je tzv. materiální publicita, která chrání třetí osoby, které se spoléhají na zapsaný stav ve veřejných seznamech. Jednoduše řečeno, pokud veřejný seznam uvádí určité informace, třetí strany mají právo věřit, že jsou správné, i kdyby realita byla jiná.

Příklad: Pokud v katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti zapsána osoba B, ale ve skutečnosti vlastnictví náleží osobě A (například z důvodu odstoupení od kupní smlouvy), další nabyvatel (osoba C), který nemovitost koupil od osoby B, bude chráněn. Osoba C neměla důvod pochybovat o správnosti záznamu v katastru.

Tato ochrana se ale nevztahuje na osoby, které by měly o skutečném stavu vědět – tedy například zapsaný vlastník, který ví o nesouladu mezi skutečností a zápisem, nemůže tvrdit, že si myslel, že údaje jsou správné.

Katastr nemovitostí – klíčový veřejný seznam pro nemovitosti

Katastr nemovitostí je jedním z nejdůležitějších veřejných seznamů v České republice, protože zaznamenává vlastnická práva k nemovitostem. Katastr slouží nejen k ochraně práv vlastníků, ale také pro účely daní, ochrany životního prostředí nebo územního plánování.

V katastru se evidují:

• Pozemky (ve formě parcel)
• Stavby (budovy, které mají pevný základ)
• Jednotky (např. bytové jednotky)
• Právo stavby (speciální právní institut, který umožňuje stavět na cizím pozemku)

Co je budova a co stavba?

Je důležité rozlišovat mezi pojmy budova a stavba. Budova je nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, uzavřená obvodovými stěnami a střechou. Stavba, která není budovou, může být například podzemní (metro) nebo dočasná (mobilhome).

Drobná stavba – kdy jde o stavbu doplňkovou?

Dalším pojmem, který je důležitý, je drobná stavba. Ta se definuje jako přízemní stavba s jedním nadzemním podlažím, zastavěnou plochou do 16 m² a výškou do 4,5 metru. Důležité je, že drobná stavba musí plnit doplňkovou funkci ke stavbě hlavní – například kolna u rodinného domu.

Pokud stavba tuto podmínku nesplňuje, nejedná se o drobnou stavbu a vztahují se na ni jiné právní požadavky.

Kdy je nemovitost nezatížená?

Pokud na listu vlastnictví není zapsáno například zástavní právo, z právního hlediska nemovitost není zatížena, i kdyby již byla podepsána zástavní smlouva, ale její vklad do katastru dosud nebyl proveden.

Zásada “co psáno není, neexistuje”

Tento princip znamená, že pokud určitá právní skutečnost není zapsána v katastru nemovitostí, jako by z právního hlediska neexistovala. To zajišťuje jasnost a srozumitelnost pro všechny účastníky trhu s nemovitostmi.

Jak katastr funguje v praxi?

V praxi se často stává, že výpis z katastru nemovitostí slouží jako příloha kupní smlouvy, která je závazná pro obě strany transakce. Katastrální úřad musí všechny změny provést ve veřejném seznamu, aby byly závazné.

Kupující nemovitosti by měl vždy požadovat aktuální výpis z katastru ke dni podpisu smlouvy, aby měl jistotu, že veškeré informace jsou správné a aktuální.

Jak získat informace z katastru?

Výpisy z katastru nemovitostí můžete získat několika způsoby:

1. Online nahlížení do katastru – zdarma na webu ČÚZK (www.cuzk.cz).
2. Osobní návštěva katastrálního úřadu – za poplatek si můžete nechat vyhotovit ověřený výpis.
3. Czech POINT – výpisy lze získat i na poštách a dalších kontaktních místech veřejné správy.

Závěr

Práce s veřejnými seznamy a rejstříky je klíčová při jakékoliv transakci s nemovitostmi. Poskytují právní jistotu, že vlastnická práva a další důležité skutečnosti jsou zaznamenány a jsou přístupné všem zúčastněným stranám. Je důležité si vždy ověřit aktuální stav nemovitostí ve veřejných seznamech, aby nedošlo k nepříjemným překvapením.

Dodržováním těchto zásad zajistíte bezpečné a transparentní realitní transakce, které jsou podloženy přesnými a ověřenými informacemi.

Inspirace a zdroj informace: Realitní právo: Nemovitosti v realitní praxi, Kniha, autor Vencislav Sabotinov a Vladimír Syruček.