Uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí kupní si zajistíte, že kupující má vážný zájem o vaši nemovitost a je ochoten uzavřít hlavní kupní smlouvu. Jakmile je SOSBK podepsána, kupující již nemůže od transakce bez důsledků odstoupit, pokud nejsou splněny výslovně sjednané podmínky. Tento závazek poskytuje prodávajícímu klid, že se obchod dotáhne do konce.
Když se nemovitost prodává, často nejde o jednorázový akt, ale o proces, který zahrnuje více kroků a právních úkonů. V rámci tohoto procesu se můžete setkat s pojmem smlouva o smlouvě budoucí kupní (dále jen SOSBK). Tato smlouva hraje významnou roli v zajištění budoucího uzavření hlavní kupní smlouvy. Pokud zvažujete prodej nemovitosti, je důležité pochopit, co SOSBK znamená, jak vám může pomoci, a na co si dát pozor při jejím uzavírání.
Co je smlouva o smlouvě budoucí kupní?SOSBK je právní dokument, který zavazuje dvě strany (prodávajícího a kupujícího) k tomu, že v budoucnu uzavřou hlavní kupní smlouvu na prodej nemovitosti. Tento typ smlouvy se uzavírá v situacích, kdy není možné ihned podepsat konečnou kupní smlouvu, například kvůli probíhajícímu právnímu řízení, čekání na schválení hypotéky nebo kvůli tomu, že nemovitost není ještě připravena k předání.
Hlavním účelem SOSBK je zajistit, že obě strany jsou smluvně vázány a v budoucnu skutečně uzavřou hlavní kupní smlouvu za stanovených podmínek.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní je upravena v § 1785 až 1788 občanského zákoníku. Zákon stanoví, že pokud se strany dohodnou na uzavření budoucí smlouvy, jsou povinny tuto smlouvu uzavřít, jakmile nastanou podmínky uvedené v SOSBK. Pokud by jedna ze stran odmítla smlouvu uzavřít, druhá strana může požadovat plnění prostřednictvím soudu.
Tato právní úprava chrání obě strany, zejména pokud jedna ze stran není schopna nebo ochotna splnit své závazky. Na rozdíl od neformálních ústních dohod nebo záměrů je SOSBK právně závazný dokument, který vnáší jistotu do procesu prodeje nemovitosti.
Existuje několik běžných situací, kdy se smlouva o smlouvě budoucí kupní používá. Níže jsou uvedeny některé z nich:
Jako prodávající získáváte díky SOSBK několik významných výhod, které vám pomohou ochránit vaše zájmy a zajistit hladký průběh prodeje nemovitosti.
Uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí kupní si zajistíte, že kupující má vážný zájem o vaši nemovitost a je ochoten uzavřít hlavní kupní smlouvu. Jakmile je SOSBK podepsána, kupující již nemůže od transakce bez důsledků odstoupit, pokud nejsou splněny výslovně sjednané podmínky. Tento závazek poskytuje prodávajícímu klid, že se obchod dotáhne do konce.
SOSBK je právně závazný dokument. To znamená, že jak prodávající, tak kupující jsou povinni dodržet podmínky uvedené ve smlouvě. Pokud by jedna ze stran odmítla plnit své závazky, druhá strana se může domáhat plnění prostřednictvím soudu.
Například, pokud kupující nesplní podmínky financování nebo odmítne podepsat hlavní kupní smlouvu, můžete jako prodávající žalovat o splnění povinnosti uzavřít smlouvu. To zajišťuje, že vaše práva jsou chráněna.
Jednou z klíčových výhod pro prodávajícího je možnost sjednat zálohu od kupujícího. Tato záloha poskytuje dodatečnou záruku, že kupující má vážný zájem a bude pracovat na splnění podmínek pro uzavření hlavní smlouvy. V případě, že kupující nesplní své závazky, záloha může být použita jako kompenzace.
Výše zálohy a podmínky jejího vrácení nebo zadržení by měly být jasně uvedeny ve smlouvě. Je také důležité vědět, že pokud kupující nesplní své závazky, záloha nemusí být automaticky vrácena.
Aby byla smlouva o smlouvě budoucí kupní právně závazná a účinná, musí obsahovat několik základních náležitostí. Pokud některé z těchto klíčových prvků ve smlouvě chybí, může dojít k právním problémům nebo dokonce k neplatnosti smlouvy.
Každá smlouva musí přesně identifikovat, kdo jsou smluvní strany. Ve smlouvě musí být uvedeno celé jméno a adresa prodávajícího i kupujícího. V případě právnických osob musí být uvedeno také identifikační číslo (IČO), sídlo firmy a jméno osoby oprávněné jednat jménem společnosti.
Správná identifikace smluvních stran zajišťuje, že je jasné, kdo nese odpovědnost za plnění závazků a kdo je oprávněn vyzvat druhou stranu k plnění smlouvy.
Nemovitost, která je předmětem smlouvy, musí být detailně popsána. Popis by měl zahrnovat adresu nemovitosti, katastrální číslo pozemku, údaje o budově nebo bytové jednotce a další relevantní informace. Čím podrobnější je popis nemovitosti, tím menší je riziko právních sporů ohledně toho, co bylo skutečně předmětem smlouvy.
Například, pokud se prodává byt, měl by být uveden nejen jeho adresní údaj, ale i jeho poloha v budově, výměra a informace o společných částech domu.
Ve smlouvě musí být uvedena buď přesná kupní cena nemovitosti, nebo způsob, jakým bude kupní cena určena. Pokud není cena předem stanovena, může být například určena znaleckým posudkem. Bez jasné informace o ceně může dojít k nedorozuměním nebo dokonce k neplatnosti smlouvy.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní by měla obsahovat jasně stanovený termín, do kdy musí být hlavní kupní smlouva uzavřena. Tento termín může být pevně stanoven nebo může být závislý na splnění určitých podmínek, jako je například schválení hypotéky nebo kolaudace nemovitosti.
Podmínky, které musí být splněny před uzavřením hlavní smlouvy, by měly být ve smlouvě jasně definovány. Mohou to být například podmínky týkající se financování, získání stavebního povolení, vyřízení dědického řízení nebo schválení hypotéky. Pokud nejsou tyto podmínky jasně uvedeny, může to vést k právním sporům.
Ve smlouvě by měly být uvedeny podmínky zajištění závazků, například formou smluvní pokuty v případě, že jedna ze stran nesplní své závazky. Smluvní pokuta je obvykle finanční částka, kterou platí strana, která nesplní podmínky smlouvy.
Zajištění závazků a pokuty jsou důležité pro to, aby obě strany byly motivovány dodržet podmínky smlouvy.
Zatímco jsme se zaměřili na výhody pro prodávajícího, smlouva o smlouvě budoucí kupní má také významné přínosy pro kupujícího. Zde jsou některé z nich:
Pro kupujícího je SOSBK skvělým nástrojem, jak si zajistit konkrétní nemovitost, i když ještě není připraven podepsat hlavní kupní smlouvu. Tím, že obě strany podepíší tuto smlouvu, kupující ví, že nemovitost nebude prodána nikomu jinému, což je obzvláště důležité na dynamickém trhu nemovitostí.
Kupující často potřebuje čas na vyřízení hypotéky nebo jiného financování. SOSBK mu dává možnost si zajistit nemovitost a zároveň mít dostatečný prostor pro vyřízení úvěru bez obav, že o nemovitost přijde.
Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní jsou předem stanoveny všechny podmínky, za kterých bude uzavřena hlavní kupní smlouva. To kupujícímu poskytuje právní jistotu, že podmínky prodeje nebudou jednostranně měněny, a kupující tak může plánovat své kroky s větší jistotou.
Situace, kdy kupující nesplní podmínky uvedené ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní, není neobvyklá. Pokud se kupující rozhodne odstoupit od smlouvy nebo nesplní podmínky, máte jako prodávající několik možností, jak situaci řešit:
Na druhou stranu, pokud by prodávající nesplnil podmínky SOSBK, například nevyřešil právní problémy s nemovitostí nebo odmítl podepsat hlavní kupní smlouvu, kupující má také svá práva:
Uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí kupní vyžaduje pečlivou přípravu a porozumění všem aspektům. Zde jsou některé důležité kroky, které je třeba dodržet, aby byla smlouva platná a efektivní:
Smlouva o smlouvě budoucí kupní je důležitým právním nástrojem, který poskytuje jistotu a ochranu jak prodávajícímu, tak kupujícímu při prodeji nemovitosti. Umožňuje oběma stranám mít pevně stanovené podmínky pro budoucí uzavření hlavní kupní smlouvy, čímž se minimalizují rizika a nedorozumění.
Ať už jste prodávající nebo kupující, SOSBK vám poskytuje právní záruky a jistotu, že prodej nebo nákup nemovitosti proběhne podle předem stanovených podmínek. Vždy však pamatujte, že správné uzavření této smlouvy vyžaduje pečlivou přípravu a právní konzultaci, aby byly chráněny vaše zájmy.
Pokud plánujete prodej své nemovitosti, neváhejte uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní, která vám pomůže zajistit hladký průběh celé transakce.
Inspirace a zdroj informace: Realitní právo: Nemovitosti v realitní praxi, Kniha, autor Vencislav Sabotinov a Vladimír Syruček.
Podívejte se na mé další články
