Jak poznat stavební pozemek – můj příběh

Jak jsem málem koupil pozemek pro 4 domy, na kterém se nedá stavět

Chci vám povyprávět o zajímavé zkušenosti, kterou jsem získal v roce 2021, kdy jsem ještě nebyl odborníkem na nemovitosti a hledal jsem stavební pozemek pro svou rodinu, na kterém bych mohl postavit rodinný dům, dva, tři nebo čtyři 🙂

Když jsem se stal makléřem, prakticky jsem zjistil, že přesně tak, jak jsem se tehdy choval já, se chová 99 % kupujících stavebních pozemků. To znamená, že čtou články s radami, prohlížejí územní plán, jdou na stavební úřad pro informace a žádají o radu známé.

Pokud se podíváme na výsledky vyhledávání na Googlu na dotaz „Jak poznat stavební pozemek“, najdeme spoustu stránek, které nabízejí rady, jak na to. Pokud si každý článek pečlivě přečtete, lze je rozdělit na dva typy:

1. Povrchní článek – podívejte se na územní plán a zajděte na stavební úřad promluvit si s referentem.
2. Podrobný článek – s velkým množstvím termínů a nuancí, ve kterých se průměrný člověk nikdy nevyzná.

Pozemek v Satalicích, 1000 m², cena 15 mil. Kč v roce 2021

Na začátku roku 2021 jsme s otcem chtěli koupit stavební pozemek, abychom postavili 1 nebo 2 dvojdomy a následně se buď nastěhovali, nebo je prodali. Pokud má aktivum více než jeden způsob využití, je to vždy dobré a poskytuje prostor pro manévrování.

Začal jsem se ponořovat do tématu stavebních pozemků, územních plánů, regulací a dalších právních nuancí. Nakonec jsem našel skvělý pozemek na adrese Praha, Satalice, Kauckého. Plocha byla kolem 1000 m² s možností výstavby 2 dvojdomů. Na první pohled to byl ideální pozemek, a to z následujících důvodů:

1. Byl podélně rozložený podél přilehlé silnice, což značně usnadňuje umístění domu a takových pozemků je vždy méně.
2. Okolí bylo zastavěno novými dvojdomy (podívejte se na obrázky).
3. Územní plán, jak jste asi uhodli, nebránil výstavbě našich domů 🙂
4. Všechny sítě již byly zavedeny na pozemek.

Samozřejmě jsem šel na stavební úřad, měl jsem skvělý rozhovor, potvrdili mi, že plocha je určena pro bydlení, omezení zastavěnosti nás uspokojovala, celkově bylo vše skvělé. Cena pozemku byla 15 000 000 Kč, pamatuji si to jako dnes.

Tímto způsobem jsem splnil všechny doporučení „z internetu“, ale rizika byla velká, takže jsem se rozhodl se znovu ujistit a objednal jsem si za 7500 Kč odborné posouzení pozemku u společnosti, která tuto službu inzerovala. A co tato odborná posudek odhalil? Vůbec nic, pozemek byl perfektní, podívejte se na obrázky.

Vše směřovalo k tomu, že pozemek koupíme, protože jsme prověřili vše, co šlo prověřit. A jednoho večera, už si nepamatuji proč, jsme přijeli na pozemek a viděli jsme, jak sousedé z toho nového dvojdomu stěhují věci. Samozřejmě jsem se s nimi šel seznámit a povědět jim, že kupujeme pozemek. Oni mi řekli, že všechny nové domy, které vidíte, nemohou být několik let zkolaudovány, protože v této oblasti je omezená kapacita odpadních vod. Co to znamená „zkolaudovat“? Co je „kapacita odpadních vod“? Kam musím poslat dopis, aby se to všechno vyřešilo?

Samozřejmě jsem spěchal na PVK a tam mi potvrdili, že ano – je zde stop stav a nic se zde nedá uvést do provozu…

Pokud tento článek čte profesionál, prosím, mějte pochopení a zohledněte, že vyprávím příběh z pohledu obyčejného člověka, ne architekta, stavitele nebo makléře.

Důležité! Pozemek se prodával na Sreality, prodával ho makléř z jedné známé sítě. Ani makléř, ani majitel pozemku, ani stavební úřad, ani inspektor, NIKDO neřekl nic o kapacitě odpadních vod. Všichni jednomyslně tvrdili – kupujte, je to v pořádku 🙂

Když jsem se stal makléřem, setkával jsem se s takovými příběhy častěji, a tady jsou závěry:

1. Z prvních 10 doporučovacích článků na Googlu, pouze ve dvou velmi krátce v jedné větě se zmiňuje, že existuje taková podmínka jako „kapacita odpadních vod“. A kolik existuje podobných podmínek, které neumožní stavbu nebo kolaudaci?
2. Nikdy, ne, takhle – NIKDY prodávající strana neřekne celou pravdu. To je zákon života a týká se nejen nemovitostí.
3. Obyčejný člověk, který poprvé v životě chce postavit dům a není odborníkem, nedokáže správně formulovat otázky ohledně vlastností pozemku – bude se ptát „a tady se dá postavit dům“. Samozřejmě, že dá! Dokonce i územní plán to dovoluje 🙂
4. Abych byl spravedlivý, takových případů není mnoho, ale konkrétnímu člověku může velmi nepříjemně ublížit a rozloučí se se svými 15 000 000 Kč na dlouhé roky. A pokud to budou půjčené peníze, situace se stává úplně smutnou.

Jak na 100% poznat stavební pozemek

Jak spolehlivě zjistit, že na pozemku lze stavět?

1. Za prvé je třeba pochopit, že charakteristika pozemku „stavební“ nemusí mít nic společného s reálnou možností na něm něco postavit.
2. Za druhé je vhodné obrátit se na architekta, v zásadě na jakéhokoli, ale ideální je obrátit se na toho, kdo nedávno získával stavební povolení v dané lokalitě. Takový architekt bude mít 99 % potřebných informací. Je potřeba se obrátit co nejkonkrétněji, například: „Chci postavit takový a takový dům, takové a takové plochy, na takovém pozemku – je to možné? Co na to územní plán? A co kapacita odpadních vod?“
3. A nakonec – všechno tohle je potřeba udělat před podpisem rezervační smlouvy nebo jakéhokoli jiného závazku.

Ten pozemek je stále neprodaný i po třech letech…